Grundsteuerreform 2022

11.02.2022

Allgemeine Mandanteninformation:

Reform der Grundsteuer, Handlungsbedarf für alle Grundstückseigentümer

Sie haben es sicherlich schon gehört, dennoch möchten wir über die Reform der Grundsteuer in Kürze allgemein informieren, da die Umsetzung der Grundsteuerreform jetzt langsam Gestalt annimmt.

Mit dem Grundsteuer-Reformgesetz wurden die neuen Bewertungsgrundlagen für die Grundsteuer im Bewertungsgesetz, das sogenannte Bundesmodell, das auch in Schleswig-Holstein umgesetzt wird, und flankierende Änderungen im Grundsteuer- und weiteren Gesetzen geregelt.

Die neuen Grundsteuerwerte werden auf den 01. Januar 2022 erstmals festgestellt (Hauptfeststellungszeitpunkt) und der Grundsteuer ab dem 01. Januar 2025 zugrunde gelegt. Der Hauptfeststellungszeitraum beträgt künftig sieben Jahre, so dass die nächste Hauptfeststellung auf den 01. Januar 2029 erfolgt.

Das bisherige dreistufige Verfahren zur Ermittlung der Grundsteuer – Ermittlung des Grundsteuerwerts des Grundstücks – Anwendung der Steuermesszahl – Hebesatz der Gemeinde – bleibt erhalten.

Der Grundsteuerwert unbebauter Grundstücke ermittelt sich aus der Grundstücksfläche und dem Bodenrichtwert.

Der Grundsteuerwert für bebaute Mietwohngrundstücke ermittelt sich im Wege eines Ertragswertverfahrens auf der Basis durchschnittlicher Nettokaltmieten und unter Berücksichtigung von Bodenrichtwerten bzw. Bodenrichtwertzonen.

Für gemischt-genutzte Grundstücke und Geschäftsgrundstücke kommt ein Sachwertverfahren zur Anwendung. Beim Sachwertverfahren erfolgt die Wertermittlung für den Grund und Boden sowie der Gebäude gesondert. Die Summe aus Bodenwert und Gebäudewert, der sich aus den sog. Normalherstellungskosten ergibt, bildet den vorläufigen Sachwert, der mittels einer Wertzahl (Marktanpassungsfaktor) an die objektiv-realen Marktbedingungen angepasst wird. 
Der für das bebaute Grundstück ermittelte Grundsteuerwert darf nicht geringer sein als 75 Prozent des Grundsteuerwerts, der sich für das unbebaute Grundstück ergeben würde (sogenannter Mindestwert-Ansatz).

Alle Grundstückseigentümerinnen und -eigentümer müssen im Rahmen der Neubewertung für ihr Grundeigentum eine Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts beim Finanzamt abgeben. Die Aufforderung zur Abgabe der Feststellungserklärungen, die voraussichtlich ab dem 01. Juli 2022 möglich sein soll, nebst der Fristsetzung werden voraussichtlich im März 2022 im Wege einer Allgemeinverfügung im Bundessteuerblatt (BStBl) veröffentlicht. Die Abgabe hat nach der gesetzlichen Regelung grundsätzlich elektronisch zu erfolgen. Hierfür kann voraussichtlich ab 01.Juli 2022 das Online-Angebot der Steuerverwaltung „Mein ELSTER“ genutzt werden. Andere Softwareanbieter werden über die ERiC-Schnittstelle ebenfalls ab dem 01. Juli 2022 die Möglichkeit zur digitalen Übertragung der Erklärungen schaffen. Als Ende der Abgabefrist für die Erklärung ist der 31.10.2022 vorgesehen.

Die Abgabe der Feststellungerklärung soll unter dem bisherigen Einheitswert-Aktenzeichen erfolgen.

Damit die Abgabe der Feststellungserklärungen innerhalb der geplanten Fristen gelingen kann, bedarf die Ermittlung bzw. Dokumentation der Grundstücksdaten in Ihrem Unternehmen im ersten Halbjahr 2022 einer Vorbereitung.

Wir empfehlen, zeitnah mit der Sammlung der relevanten Grundstücksdaten zu beginnen bzw. die Verfügbarkeit der notwendigen Unterlagen zu prüfen. 

Hierzu gehört u.a. Folgendes:

1. Für welche Grundstücke wird beim Finanzamt ein Einheitswert-Aktenzeichen geführt?  Gibt es neue Grundstücke, für die noch kein Einheitswert festgestellt wurde? Bereithalten der aktuellen Einheitswertbescheide und der zugehörigen Erklärungen zur Feststellung des Einheitswerts sowie der zugehörigen Grundbuchauszüge (ggf. beim zuständigen Amtsgericht beantragen). 
2. Sofern nicht aus 1. ersichtlich: Angaben zur Lage der Grundstücke wie Gemarkung, Flur, Flurstück
3. Sofern nicht aus 1. ersichtlich: Grundstücksart, z.B. bebautes oder unbebautes Grundstück, Grundstücksnutzung: eigene oder fremde gewerbliche/betriebliche Zwecke, Wohnzwecke etc.
4. Sofern nicht aus 1. ersichtlich: Eigentümer
5. Angaben zu den Flächen, z. B. Grundstücksflächen, Wohnflächen, Bruttogrundflächen
6. Nettokaltmieten
7. Baujahre der Gebäude (Alter der Gebäude)
8. Soweit Ihnen bekannt die Bodenrichtwerte zum 01.01.2022.

Sollten Sie uns mit der digitalen Übertragung der Feststellungserklärungen an die Finanzämter beauftragen wollen, benötigen wir eine explizite Beauftragung von Ihnen.

Da uns die oben aufgeführten relevanten grundstücksbezogenen Daten und Unterlagen in der Regel nur sehr unvollständig vorliegen, bitten wir Sie, uns diese Daten und Unterlagen nach unserer Beauftragung vollständig zuzuschicken. Weitere benötigte Daten und Unterlagen würden wir im Rahmen der Bearbeitung der Erklärungen ggf. von Ihnen anfordern.

An dieser Stelle möchten wir auf eine neue Anzeigepflicht hinweisen. Steuerpflichtige sind nach dem 01. Januar 2022 in der Pflicht Änderungen der tatsächlichen Verhältnisse - gemeint sind alle Änderungen, die sich auf die Höhe des Grundsteuerwerts, die Vermögensart oder die Grundstücksart auswirken, auch Eigentümerwechsel gehören dazu - proaktiv anzuzeigen bzw. eine vereinfachte Erklärung abzugeben.

Für Rückfragen stehen wir selbstverständlich gern zu Ihrer Verfügung.

 

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